深圳律師告訴您未經同意出賣人對外簽訂的二手房買賣合同效力如何

　　在房地產交易中，買賣合同是最重要的法律文件之一。但在一些情況下，房屋的所有權歸屬不明確或存在多個共同共有人的情況，房屋買賣合同的簽訂可能涉及到未經共有人同意的情況，這種情況下，出賣人對外簽訂的買賣合同是否有效呢？本文深圳律師將圍繞這一問題進行探討。

　　一、相關法律條文

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　第十一條 合同訂立應當遵循自愿、平等、協商一致的原則。合同內容應當符合法律、行政法規的規定，不得違背公序良俗。合同對當事人具有法律約束力。

　　第二十八條 合同自成立時生效。但是，法律、行政法規規定或者當事人約定應當自其他時間生效的，依照其規定。

　　第四十二條 在合同訂立前，當事人可以就約定的標的物進行協商，但是不得違反法律、行政法規的規定，不得損害社會公共利益，也不得違背公序良俗。

　　2.《中華人民共和國物權法》

　　第一百一十條 凡是建筑物的共有權人可以就所共有的建筑物份額依法處分，但是，其他共有權人享有優先購買權。

　　第一百一十四條 共有人不得單獨處分共有物，損害其他共有人的合法權益。

　　第一百一十七條 凡是土地使用權的共有人，應當依照土地法的規定處理土地使用權的處分。

　　第一百二十二條 土地的共有人或者土地使用權的共有人，可以對土地或者土地使用權的份額進行協議處分。

　　二、案例分析

　　在深圳市，存在一套房產，由A、B、C三個人共同擁有，共有份額分別為40%、30%和30%。其中，A持有該房產的產權證，并具有該房產的實際控制權。在某日，A與D簽訂了一份房屋買賣合同，將該房產全部出售給D，并收取了全部房款。但是，B和C均未同意該房屋買賣合同的簽訂。

　　那么，這份房屋買賣合同是否有效呢？根據相關法律規定，共有人之間享有共有物的所有權，但同時也受到法律對其處分權的限制。根據《物權法》第一百一十四條的規定，共有人不得單獨處分共有物，損害其他共有人的合法權益。因此，A未經B、C共同共有人的同意，單獨對該房屋進行出售，違反了法律規定，其簽訂的房屋買賣合同應當被認定為無效。

　　此外，根據《合同法》第四十二條的規定，當事人在合同訂立前可以進行協商，但是不得違反法律、行政法規的規定，也不得違背公序良俗。在本案中，由于A未經B、C共同共有人的同意，單獨簽訂房屋買賣合同，違反了《物權法》的規定，同時也違反了《合同法》的相關規定，因此該房屋買賣合同應當被認定為無效。

　　三、結論

　　綜上所述，對于未經房屋共同共有人同意的情況下，出賣人對外簽訂的二手房買賣合同，應當被認定為無效。此外，在房地產交易中，應當遵循自愿、平等、協商一致的原則，同時也應當遵守相關法律法規的規定，不得損害其他共有人的合法權益，以及不得違背公序良俗。在深圳地區，相關的法律規定包括《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》等。

　　因此，在進行房地產交易時，應當盡可能確保房屋的所有權歸屬清晰，并獲得所有共同共有人的同意。在簽訂房屋買賣合同時，應當遵守相關法律法規的規定，確保合同的合法有效性。若存在爭議，建議及時咨詢專業律師，以保障自身權益。

　　四、建議

　　針對以上情況，建議房地產市場在日常經營管理中應注意以下幾點：

　　在進行房屋買賣交易時，應當盡可能確認房屋的所有權歸屬，確保所有共同共有人的同意，以免發生權屬爭議。

　　在簽訂房屋買賣合同時，應當遵守相關法律法規的規定，確保合同的合法有效性。

　　針對不具備法定條件的房地產中介，市場主管部門應加強監管，確保其合法經營，并加大處罰力度。

　　房地產從業人員應該認真學習法律法規知識，嚴格遵守相關法律法規的規定，不得從事違法違規行為。

　　對于一些出售二手房屋的業主，應當提高其對房屋權屬的認識，確保自己的權益不受侵害。

　　五、結語

　　深圳律師提醒大家，在房地產交易中，房屋買賣合同的合法有效性是確保交易順利進行的基礎。在深圳地區，相關的法律法規包括《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》等。作為一名專業律師，建議房地產市場從業人員嚴格遵守相關法律法規的規定，確保房屋買賣合同的合法有效性，避免給自身和其他當事人帶來不必要的損失和糾紛。